Sprzedaż działki budowlanej
Notariusz Amanda Kaźmierczak sporządza akty notarialne umów sprzedaży działek budowlanych. Dowiedz się, jakie zapisy powinna zawierać umowa sprzedaży oraz umowa przedwstępna, jakich formalności należy dopełnić, jakie dokumenty należy przygotować oraz ile wynoszą podatki, opłaty sądowe i taksa notarialna.
W razie jakichkolwiek wątpliwości związanych z planowaną czynnością notarialną notariusz pozostaje do Państwa dyspozycji.
Sprzedaż działki rolnej
Dowiedz się, jakie zapisy powinna zawierać umowa sprzedaży działki rolnej, jakie są ograniczenia w obrocie działkami rolnymi i z jakimi należy się liczyć opłatami
Darowizna mieszkania lub domu
Dowiedz się, jak sformułować umowę, jaka jest wysokość podatków od darowizny i jakie przysługują zwolnienia, gdy obdarowanymi są członkowie rodziny, poznaj inne możliwości przepisania nieruchomości
Intercyza
Poznaj konsekwencje zawarcia małżeńskiej umowy majątkowej. Dowiedz się, jakie są rodzaje takich umów i kiedy można je podpisać oraz ile wynoszą związane z tym opłaty.
Umowa dożywocia
Umowa o dożywocie to coraz częściej stosowana alternatywa dla umowy darowizny, znacznie lepiej zabezpieczająca dożywotnika oraz znosząca konieczność wypłaty zachowku. Dowiedz się, jak można sporządzić taką umowę.
Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży działki budowlanej jest jedną z tych czynności prawnych, w której trzeba dopełnić ściśle określonych formalności. Bardzo duże znaczenie mają postanowienia umowy, ale i dokumenty oraz informacje, na podstawie których notariusz sporządza akt notarialny i ujawnia zmianę właściciela w księgach wieczystych. Amanda Kaźmierczak, notariusz doświadczona w sprawach dotyczących obrotu nieruchomościami, zadba by czynność prawna odbyła się sprawnie i bezpiecznie dla obu stron.
Co to jest działka budowlana
Działka budowlana to jeden z kilku rodzajów działek gruntowych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa ich przeznaczenie na cele budowlane, czyli takie które ze względu na wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.
Każda gmina w Polsce musi posiadać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument taki przyjmuje rada gminy w postaci uchwały. MPZP jest więc obowiązującym aktem prawnym na terenie gminy. MPZP powinien określać przeznaczenie i sposób zagospodarowania niemal każdej działki. W zależności od gminy różny jest poziom szczegółowości planu. Typowo zawiera następujące informacje:
- jakie obiekty można wybudować;
- jaka jest dozwolona wysokość budynków;
- jaka ma być kolorystyka elewacji oraz jakie są zasady kształtowania dachów;
- jakie obowiązują zasady przekształcania zieleni;
- gdzie będzie dojazd do nieruchomości.
Granice nieruchomości gruntowej wyznaczają linie na powierzchni ustalone przy rozgraniczeniu – w drodze umowy z właścicielami gruntów sąsiednich, ewentualnie w postępowaniu administracyjnym lub sądowym.
Rodzaje działek budowlanych
Zgodnie z załącznikiem nr 6 do Rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki budowlane dzielą się na:
- tereny mieszkaniowe (B),
- obszary przemysłowe (Ba),
- inne tereny zabudowane (Bi),
- miejskie tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp),
- strefy rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz),
- użytki kopalne – (K).
MPZP zawiera informacje o możliwym rodzaju zabudowy:
- zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (MN),
- budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne (MW),
- zabudowania usługowe (U),
- tereny sportu i rekreacji (US),
- obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m² (UC).
Informację na temat przeznaczenia kupowanej działki można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów i budynków.
Co powinna zawierać umowa sprzedaży działki budowlanej
Ponieważ umowa sprzedaży działki budowlanej dla zachowania swej ważności musi mieć formę aktu notarialnego, jej treść przygotuje notariusz. Tym niemniej, strony transakcji zwykle starają się jeszcze przed wizytą w kancelarii opracować najważniejsze postanowienia.
Umowa sprzedaży działki budowlanej powinna zawierać kilka niezbędnych postanowień:
- dane sprzedającego i nabywcy – pełne dane osobowe wraz z adresem zamieszkania, nazwy i numery dokumentów tożsamości, numery PESEL lub NIP;
- identyfikację i opis działki: numer działki, powierzchnia, kształt i granice działki;
- cena sprzedaży i warunki płatności;
- ograniczenia prawne – umowa powinna zawierać informacje na temat ewentualnych ograniczeń prawnych, np. ograniczenia w zabudowie, obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, ochronę środowiska, itp.;
- określenie odpowiedzialności stron – zobowiązania sprzedającego i nabywcy w przypadku niewykonania umowy, np. odpowiedzialność za ujawnienie wady prawa do nieruchomości, brak zapłaty ceny itp.;
- określenie wad prawnych nieruchomości – sprzedający powinien zapewnić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych, takich jak hipoteki, służebności czy użytkowania wieczystego; jeśli takie wady występują, powinny być wyszczególnione;
- podpisy stron – umowa powinna być podpisana przez sprzedającego i nabywcę oraz powinna być opatrzone datą.
Podatek przy sprzedaży działki budowlanej
Notariusz pobiera w imieniu Skarbu Państwa od kupującego podatek od wzbogacenia, czyli PCC. Wysokość tego podatku określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z brzmieniem ustawy, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%, licząc od wartości przedmiotu transakcji. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%.
Co istotne, podstawą opodatkowania podatkiem PCC jest wartość rynkowa nieruchomości, czyli zazwyczaj cena sprzedaży nieruchomości określona przez strony w umowie. Choć notariusz nie weryfikuje ceny nieruchomości zawartej w umowie, uprawnieni są do tego urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie Urzędu została zaniżona, strony zostają wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki budowlanej
Każdorazowo w celu otrzymania dokładnej listy dokumentów niezbędnych do przygotowania danej czynności należy skontaktować się z kancelarią.
- dane osobowe obu stron transakcji – imię (imiona), nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego i termin jego ważności, a także stan cywilny ze wskazaniem ustroju małżeńskiego jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim,
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia nieruchomości – przykładowo: wypis aktu notarialnego umowy darowizny, sprzedaży, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- w sytuacji gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia (bez względu na datę nabycia) lub w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, czy zachowku (w tym przypadku po dniu 01 stycznia 2007 roku) – zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło w skutek przedawnienia,
- wypis z rejestru gruntów wydany przez właściwe Starostwo Powiatowe, a w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży jest jedna z działek wchodząca w skład większej nieruchomości niezbędny jest również wyrys z mapy ewidencyjnej wydany przez właściwe Starostwo Powiatowe
- zaświadczenie wydane przez właściwe Starostwo Powiatowe, z którego wynikać będzie, czy nieruchomość objęta jest planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
- zaświadczenie wydane przez właściwy Urząd Miasta/Gminy, z którego wynika będzie, czy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz czy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
- jeśli w dziale IV księgi wieczystej ujawniona jest hipoteka: a) w sytuacji gdy zadłużenie została spłacone przed umową – zgoda wierzyciela hipotecznego (np. Banku) na wykreślenie hipoteki, b) jeśli zadłużenie spłacane będzie z ceny transakcji – zaświadczenie wierzyciela hipotecznego wskazujące: wysokość zadłużenia, rachunek bankowy do spłaty zadłużenia (w przypadku banku rachunek techniczny) oraz zobowiązanie wierzyciela hipotecznego do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie wskazanego w zaświadczeniu zadłużenia,
- dokumenty pozwalające na wykreślenie innych obciążeń wpisanych w dziale III i IV księgi wieczystej
- ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennemu – o ile była wydana – bądź decyzja o pozwoleniu na budowę – o ile była wydana,
- ustalona cena transakcji oraz sposób jej zapłaty (jeśli środki na zapłatę będą pochodziły z kredytu potrzebna będzie umowa kredytowa),
- data wydania nieruchomości.
Ile kosztuje sprzedaż działki rolnej u notariusza
Notariusz przy porządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży budowlanej rolnej pobierze opłaty, na które składają się:
- taksa notarialna za sporządzenie umowy w wysokości zależnej od wartości działki,
- taksa notarialna za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę,
- opłata za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej,
- opłata sądowa za dokonanie wpisów w księdze wieczystej,
- podatki pobierane przez notariusza – podatek PCC oraz VAT.
Wysokość taksy notarialnej pobierana przez notariusza ustalano została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, ale notariusz zawsze określa swoje honorarium na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy. W przypadku sprzedaży działki budowlanej, honorarium notariusza liczone jest od wartości przedmiotu transakcji i wynosi:
- 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.
Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).