Sprzedaż działki rolnej
Notariusz Amanda Kaźmierczak sporządza akty notarialne umów sprzedaży działek rolnych. Dowiedz się, jakie zapisy powinna zawierać umowa, jakie są ograniczenia w obrocie działkami rolnymi, jakich formalności należy dopełnić, jakie dokumenty należy przygotować oraz ile wynoszą podatki, opłaty sądowe i taksa notarialna.
W razie jakichkolwiek wątpliwości związanych z planowaną czynnością notarialną notariusz pozostaje do Państwa dyspozycji.
Sprzedaż działki rolnej
Dowiedz się, jakie zapisy powinna zawierać umowa sprzedaży działki rolnej, jakie są ograniczenia w obrocie działkami rolnymi i z jakimi należy się liczyć opłatami
Darowizna mieszkania lub domu
Dowiedz się, jak sformułować umowę, jaka jest wysokość podatków od darowizny i jakie przysługują zwolnienia, gdy obdarowanymi są członkowie rodziny, poznaj inne możliwości przepisania nieruchomości
Intercyza
Poznaj konsekwencje zawarcia małżeńskiej umowy majątkowej. Dowiedz się, jakie są rodzaje takich umów i kiedy można je podpisać oraz ile wynoszą związane z tym opłaty.
Umowa dożywocia
Umowa o dożywocie to coraz częściej stosowana alternatywa dla umowy darowizny, znacznie lepiej zabezpieczająca dożywotnika oraz znosząca konieczność wypłaty zachowku. Dowiedz się, jak można sporządzić taką umowę.
Sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży działki rolnej jest jedną z tych czynności prawnych, w której trzeba dopełnić ściśle określonych formalności. Bardzo duże znaczenie mają postanowienia umowy, ale i dokumenty oraz informacje, na podstawie których notariusz sporządza akt notarialny i ujawnia zmianę właściciela w księgach wieczystych. Amanda Kaźmierczak, notariusz doświadczona w sprawach dotyczących obrotu nieruchomościami, zadba by czynność prawna odbyła się sprawnie i bezpiecznie dla obu stron, z wykorzystaniem wszystkich możliwych zwolnień od podatku.
Co to jest działka rolna
Działka rolna to jeden z kilku rodzajów działek gruntowych. Działki rolne są rodzajem działek gruntowych sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne i nie zajęte na wykonywanie działalności pozarolniczej.
O przeznaczeniu działki gruntowej odnośnie zagospodarowania świadczy opracowany w gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zazwyczaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest na internetowych na stronach gminy. Jeśli gmina nie prowadzi takiego zestawienia w Internecie, można go uzyskać na miejscu w urzędzie gminy.
W MPZP działki rolne mogą być one oznaczone jako:
- R – tereny rolnicze,
- RM – tereny zabudowy zagrodowej,
- RU – tereny obsługi produkcji rolniczej.
Informacje na temat przeznaczenia nieruchomości gruntowej dostępne są również w ewidencji gruntów i budynków. Każda działka posiada oznaczenie określonym symbolem, zgodnie z jej przeznaczeniem. Ewidencja gruntów i budynków stosuje następujące oznaczenia dla gruntów rolnych:
- R – grunty orne,
- S – sady,
- Ł – łąki trwałe,
- Ps – pastwiska trwałe,
- Br – grunty rolne zabudowane,
- Wsr – grunty pod stawami,
- W – grunty pod rowami,
- Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.
Informację na temat przeznaczenia kupowanej działki można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów i budynków.
Co powinna zawierać umowa sprzedaży działki rolnej
Ponieważ umowa sprzedaży działki rolnej dla zachowania swej ważności musi mieć formę aktu notarialnego, jej treść przygotuje notariusz. Tym niemniej, strony transakcji zwykle starają się jeszcze przed wizytą w kancelarii opracować najważniejsze postanowienia.
Umowa sprzedaży działki rolnej powinna zawierać kilka niezbędnych postanowień:
- dane sprzedającego i nabywcy – pełne dane osobowe wraz z adresem zamieszkania, nazwy i numery dokumentów tożsamości, numery PESEL lub NIP;
- identyfikację i opis działki: numer działki, powierzchnia, kształt i granice działki;
- cena sprzedaży i warunki płatności;
- ograniczenia prawne – umowa powinna zawierać informacje na temat ewentualnych ograniczeń prawnych, np. ograniczenia w zabudowie, obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego, ochronę środowiska, itp.;
- określenie odpowiedzialności stron – zobowiązania sprzedającego i nabywcy w przypadku niewykonania umowy, np. odpowiedzialność za ujawnienie wady prawa do nieruchomości, brak zapłaty ceny itp.;
- określenie wad prawnych nieruchomości – sprzedający powinien zapewnić, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych, takich jak hipoteki, służebności czy użytkowania wieczystego; jeśli takie wady występują, powinny być wyszczególnione;
- podpisy stron – umowa powinna być podpisana przez sprzedającego i nabywcę oraz powinna być opatrzone datą.
Ograniczenia w obrocie działkami rolnymi
Aktualnie w Polsce istnieją istotne ograniczenia dotyczące sprzedaży i nabycia działek rolnych. Według obowiązującego prawa, działkę rolną mniejszą niż 0,3 hektara może nabyć każdy, a nabywca nie jest objęty okresowym zakazem jej sprzedaży oraz nie ma konieczności prowadzenia na niej działalności rolniczej.
W przypadku działki rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 a 1 hektara, jej nabywcą może być osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, ale prawo pierwokupu należy do Krajowego Ośrodku Wsparcia Rolnictwa. Na takie działki istnieje duży popyt, ponieważ może je kupić każdy, bez konieczności posiadania statusu rolnika indywidualnego bądź uzyskania jakichkolwiek zgód. Kupujący musi się jednak zobowiązać do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeśli nabywcą takiej działki rolnej jest osoba fizyczna, musi prowadzić gospodarstwo osobiście.
Działkę rolną o powierzchni przekraczającej 1 hektar może nabyć bez ograniczeń tylko rolnik indywidualny, a więc osoba spełniająca następujące warunki:
- od 5 lat zamieszkuje gminę, w której znajduje się nieruchomość rolna,
- prowadzi osobiście gospodarstwo rolne,
- posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze.
Jeśli nabywca nie jest rolnikiem, konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Z wnioskiem występuje sprzedający, który musi dodatkowo wykazać, że nie było możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu. Po uzyskaniu zgody na zawarcie transakcji, nabywca zobowiązany jest do prowadzenia na działce działalności rolniczej.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki rolnej
Każdorazowo w celu otrzymania dokładnej listy dokumentów niezbędnych do przygotowania danej czynności należy skontaktować się z kancelarią.
- dane osobowe obu stron transakcji – imię (imiona), nazwisko, imiona rodziców, numer PESEL, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego i termin jego ważności, a także stan cywilny ze wskazaniem ustroju małżeńskiego jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim,
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia nieruchomości – przykładowo: wypis aktu notarialnego umowy darowizny, sprzedaży, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
- w sytuacji gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia (bez względu na datę nabycia) lub w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, czy zachowku (w tym przypadku po dniu 01 stycznia 2007 roku) – zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło w skutek przedawnienia,
- wypis z rejestru gruntów wydany przez właściwe Starostwo Powiatowe, a w przypadku gdy przedmiotem sprzedaży jest jedna z działek wchodząca w skład większej nieruchomości niezbędny jest również wyrys z mapy ewidencyjnej wydany przez właściwe Starostwo Powiatowe
- zaświadczenie wydane przez właściwe Starostwo Powiatowe, z którego wynikać będzie, czy nieruchomość objęta jest planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
- zaświadczenie wydane przez właściwy Urząd Miasta/Gminy, z którego wynika będzie, czy nieruchomość znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz czy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
- jeśli w dziale IV księgi wieczystej ujawniona jest hipoteka: a) w sytuacji gdy zadłużenie została spłacone przed umową – zgoda wierzyciela hipotecznego (np. Banku) na wykreślenie hipoteki, b) jeśli zadłużenie spłacane będzie z ceny transakcji – zaświadczenie wierzyciela hipotecznego wskazujące: wysokość zadłużenia, rachunek bankowy do spłaty zadłużenia (w przypadku banku rachunek techniczny) oraz zobowiązanie wierzyciela hipotecznego do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie wskazanego w zaświadczeniu zadłużenia,
- dokumenty pozwalające na wykreślenie innych obciążeń wpisanych w dziale III i IV księgi wieczystej
- ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennemu – o ile była wydana – bądź decyzja o pozwoleniu na budowę – o ile była wydana,
- dyplom/świadectwo ukończenia szkoły, po której nabywca uzyskał wykształcenie rolnicze lub dyplom ukończenia minimum szkoły podstawowej, jeśli posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie
- zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały, wydawane przez urząd miasta/gminy, z którego będzie wynikać informacja od kiedy jest nabywca jest zameldowany w danej gminie
- informacja o nieruchomości rolnych, których rolnik indywidualny jest właścicielem/współwłaścicielem/dzierżawcą – ze wskazaniem miejsca ich położenia i łącznej powierzchni użytków rolnych oraz numerów ksiąg wieczystych
- ustalona cena transakcji oraz sposób jej zapłaty (jeśli środki na zapłatę będą pochodziły z kredytu potrzebna będzie umowa kredytowa),
- data wydania nieruchomości.
Ile kosztuje sprzedaż działki rolnej u notariusza
Notariusz przy porządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży działki rolnej pobierze opłaty, na które składają się:
- taksa notarialna za sporządzenie umowy w wysokości zależnej od wartości działki,
- taksa notarialna za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę,
- opłata za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej,
- opłata sądowa za dokonanie wpisów w księdze wieczystej,
- podatki pobierane przez notariusza – podatek PCC oraz VAT.
Wysokość taksy notarialnej pobierana przez notariusza ustalano została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, ale notariusz zawsze określa swoje honorarium na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy. W przypadku sprzedaży działki rolnej, honorarium notariusza liczone jest od wartości przedmiotu transakcji i wynosi:
- 100 zł przy wartości działki do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości działki powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości działki powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości działki powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości działki powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości działki powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości działki powyżej 2 000 000 zł.
Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).