Czym jest umowa najmu okazjonalnego lokalu
Definicję najmu okazjonalnego odnajdujemy w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej zapisami, jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Umowa ta może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jej podstawowym celem jest ułatwienie procedury eksmisji lokatora po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy, z pominięciem niektórych przepisów ochronnych, które mają zastosowanie przy standardowym najmie. To właśnie sprawia, że jest to rozwiązanie tak chętnie wybierane przez właścicieli nieruchomości.
Kluczowe załączniki do umowy – czyli kiedy potrzebny jest notariusz
Skuteczność całej konstrukcji najmu okazjonalnego opiera się na trzech obowiązkowych załącznikach do pisemnej umowy. Dwa z nich wymagają udziału notariusza, co stanowi gwarancję ich prawidłowości i mocy prawnej.
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – to absolutnie najważniejszy dokument, który musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. Najemca oświadcza w nim, że dobrowolnie podda się egzekucji i opróżni lokal w terminie wskazanym przez właściciela po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy. Takie oświadczenie, zgodnie z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, stanowi tytuł egzekucyjny. Po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności, pozwala na wszczęcie postępowania komorniczego bez konieczności prowadzenia długotrwałego i kosztownego procesu sądowego o eksmisję.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu – najemca jest zobowiązany do wskazania w oświadczeniu konkretnego adresu lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji. Nie może to być adres fikcyjny.
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – aby uwiarygodnić powyższe wskazanie, najemca musi dostarczyć oświadczenie właściciela (lub osoby posiadającej inny tytuł prawny) lokalu „zastępczego”, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących. Ustawa wymaga, aby na takim oświadczeniu znalazł się podpis notarialnie poświadczony. Poświadczenie podpisu to czynność notarialna o mniejszym formalizmie niż akt notarialny – notariusz potwierdza tu tożsamość osoby składającej podpis i fakt, że złożyła go ona własnoręcznie.
Pamiętaj, że o skuteczności umowy najmu okazjonalnego decydują trzy kluczowe dokumenty, które muszą być do niej załączone:
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – najważniejszy załącznik, który najemca musi złożyć w formie aktu notarialnego.
- Wskazanie lokalu zastępczego – pisemne oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on konkretny adres, pod który będzie mógł się wyprowadzić.
- Zgoda właściciela lokalu zastępczego – dokumnet, na którym podpis właściciela musi zostać notarialnie poświadczony.
Ważne! Po skompletowaniu dokumentów właściciel ma 14 dni na zgłoszenie zawarcia umowy do właściwego urzędu skarbowego.
Jakie korzyści daje najem okazjonalny wynajmującemu
Główną i niepodważalną zaletą umowy najmu okazjonalnego jest uproszczona procedura odzyskania lokalu od nieuczciwego najemcy. Właściciel, który dysponuje notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, unika wielomiesięcznej, a czasem nawet wieloletniej batalii sądowej. Niestety, sytuacje kiedy właściciel lokalu walczy o swoje prawa do mieszkania są powszechne, a umowa najmu okazjonalnego minimalizuje możliwość wystąpienia takiego obrotu sprawy.
Ponadto, w przypadku eksmisji na podstawie przepisów o najmie okazjonalnym, nie stosuje się wielu standardowych mechanizmów ochronnych, takich jak:
- obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę,
- okresy ochronne wstrzymujące eksmisję (np. w okresie zimowym).
Daje to właścicielowi realne i skuteczne narzędzie do ochrony swojej własności, co jest szczególnie istotne na dynamicznym rynku nieruchomości.
Umowa najmu okazjonalnego – wzór
Umowa najmu okazjonalnego podlega ścisłym, narzuconym przez prawo regulacjom odnośnie jej zapisów i dołączonych załączników. Samodzielne przygotowanie niezbędnych dokumentów może być skomplikowane, dlatego udostępniamy przykładowy wzór umowy najmu okazjonalnego wraz z niezbędnymi załącznikami. Wzory te powinny stanowić jedynie punkt wyjścia do stworzenia własnej umowy, dostosowanej do indywidualnych potrzeb.Wzory udostępniamy nieodpłatnie do pobrania w formacie Microsoft Word (DOCX).
- Przykładowa treść umowy najmu okazjonalnego w formacie DOC (Microsoft Word) – plik do pobrania.
- Przykładowa treść załącznika 1 (wskazanie o poddaniu się egzekucji) – plik do pobrania w formacie DOCX (Microsoft Word).
- Przykładowa treść załącznika 2 (wskazanie innego lokalu) – plik do pobrania w formacie DOCX (Microsoft Word).
- Przykładowa treść załącznika 3 (oświadczenie właściciela lokalu zastępczego) – plik do pobrania w formacie DOCX (Microsoft Word).
- Przykładowa treść protokołu zdawczo-odbiorczego do umowy najmu okazjonalnego – plik do pobrania w formacie DOCX (Microsoft Word).
Pragniemy z całą mocą podkreślić, że udostępniane dokumenty są jedynie przykładami, a przygotowanie umowy najmu okazjonalnego i wymaganych załączników powinno być zlecone wyspecjalizowanemu w tego typu umowach prawnikowi.
Najem okazjonalny krok po kroku
Aby umowa najmu okazjonalnego była w pełni ważna i skuteczna, należy dopełnić kilku formalności w odpowiedniej kolejności.
- Podpisanie umowy – strony zawierają pisemną umowę najmu okazjonalnego.
- Zebranie oświadczeń – najemca uzyskuje oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (warto od razu udać się z nim do notariusza celem poświadczenia podpisu).
- Wizyta u notariusza – najemca udaje się do kancelarii notarialnej, aby złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego – właściciel lokalu ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jest to warunek konieczny dla skuteczności tej formy umowy.
Najem okazjonalny w Kaliszu – co należy przygotować do notariusza
Planując wizytę w mojej kancelarii w Kaliszu w celu sporządzenia dokumentów do umowy o najem okazjonalny, warto przygotować sobie niezbedne dane i dokumenty, co znacznie usprawni całą procedurę.
Do sporządzenia aktu notarialnego – oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji – potrzebne będą:
- dane osobowe najemcy (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr PESEL, adres zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego lub paszportu),
- podstawowe informacje dotyczące umowy najmu (dane wynajmującego, oznaczenie lokalu, data i czas trwania umowy),
- adres lokalu, do którego nastąpi przeprowadzka w razie egzekucji.
Do notarialnego poświadczenia podpisu na oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego konieczna jest obecność tej osoby w kancelarii wraz z ważnym dokumentem tożsamości.
Najem okazjonalny – koszt u notariusza
Wysokość taksy notarialnej pobierana przez notariusza ustalano została w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, ale notariusz zawsze określa swoje honorarium na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy. W przypadku najmu okazjonalnego, na koszty poniesione w kancelarii składają się:
- taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w wysokości to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2025 r. taksa wynosi 466,60 zł netto.
- taksę notarialną za poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego: 20 zł netto,
- taksa notarialna za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę,
Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).
Jako notariusz w Kaliszu zapewniam, że wszystkie sporządzane w mojej Kancelarii dokumenty są w pełni zgodne z obowiązującymi przepisami i skutecznie zabezpieczają Państwa interesy. Zapraszam do kontaktu w celu umówienia terminu spotkania.